主题：金融街:回归商业地产 长期价值凸现 推荐(研报)

　　公司近况:

　　公司近期在加快向商业物业经营的转型,我们更新其目前在手的及未来将要开发的项目情况,并调整部分项目开竣工时间,进而调整了公司近两年盈利预测情况以及公司NAV值,以供投资者参考。

　　商业物业未来两年将进入收获期:公司目前商业物业总建筑面积达153万平方米,主要分布于金融街(000402 )区域（占商业物业建筑面积的35％）以及天津和平区（占23%）。随着金融街区建设完成,以及津门、津塔等项目完工,公司商业物业将进入收获期,租金/经营收入有望大幅提升。

　　住宅销售仍是近两年公司收入的主要来源:具体到项目层面,未来两年开发物业收入将主要依赖于津门、津塔项目、惠州巽寮项目以及北京衙门口项目;而11年开始,北京大屯路、后沙峪、重庆融城华府等项目将开始贡献收入。

　　公司核心价值在于商业地产:虽然受国际金融危机影响,近期商业地产市场较为低迷,但长期来看,公司持有的北京金融街等核心地段稀缺商业地产资源将享受租金溢价,具有较高安全边际,而REITs等金融工具的推出,也将极大改善公司商业地产的流动性,我们认为其商业物业的内在价值将逐步得到市场认可。

　　稳健财务状况＋西扩预期带来长期增长潜力:我们认为,如若公司能利用其现金充沛及金融街地区主导开发商等优势获得较好的土地资源,将带来其长期业绩的明显增厚。

　　估值与建议:

　　上调09、10年盈利预测15.9％及26.2％:我们根据项目进度对公司收入及盈利预测进行了调整,我们预计公司09、10年将实现净利润12.77及15.45亿元,合每股收益0.51元及0.62元。

　　我们根据最新的项目信息对公司的内在价值进行了重新测算,得出公司09年、10年每股净资产值分别为13.73元、14.33元。按照最新的盈利预测和NAV值水平,目前公司股价对应09、10年市盈率分别为20.3、16.7倍,对10年净资产值有27%的折价。估值吸引力较明显,尽管短期内受制于商业市场低迷与转型期收入波动较大影响,我们看好其所持有的核心商业物业价值以及其未来扩张潜力。我们维持“推荐”的投资评级不变。



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